オープンハウス・ディベロップメントで家を建てる時の注意点
これからオープンハウス・ディベロップメント（OHD）で家を建てようか悩んでいる人向けに注意点をいくつかまとめてみました。
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狭小地であるが立地は良い
当然ですが、都心に近くなればなるほど土地の値段は上がりますし、駅近なども同じく好立地ということで土地の値段は高いです。
OHDはそこに着目し、利便性の良い土地を潤沢な資金力でドーンと買い細かく区画を分けて、好立地であっても手の届きやすい価格帯で販売しています。
土地が小さい分、建物は上に伸ばして3階建てとすることで広さを確保しています。
つまり、OHDの土地は好立地なものが比較的多いということです。
オープンハウスを選ぶポイントの１つです。
土地の値段には建物分の利益が上乗せ
一般的にローコスト住宅を建てるにしても、建物の価格としては1,600～1,800万円程度はかかってくるものです。
ですが、OHDの建物価格はHPにもある通り、1,200万円～1,500万円とあるので約400万円ほどOHDは安いという計算になります。
OHDは年間上棟数が多いというスケールメリットを活かして、建築資材の大量発注による徹底したコストダウンをしているわけですが、それでもこの価格はとても安いです。
OHD以外にも他のハウスメーカー数社に相見積もりをお願いしましたが、皆口を揃えて「この値段ではできません」と言われました。
では、その安さはどこから来るのか？
建物分の利益を土地の値段に含めていると思われます。
他のハウスメーカーからもそう言われたので、多少盛っているとこはあれど、大きく間違っていることはないと思います。
土地はOHD、建物は他ハウスメーカーとすることも可能
オープンハウスで良い土地を見つけて「家を買います！」となっても、土地の契約と建物の契約は別なので、土地はOHD、建物は他ハウスメーカーとすることも可能です。
但し、OHDは土地に建物分の利益を多かれ少なかれ含めているので、他ハウスメーカーに依頼すると損をすることになります。
オープンハウスとしては、土地契約である程度利益を出していますし、契約解除の違約金なども含めれば、損することがないという仕組みです。
なので、他ハウスメーカーでも悩んでいるのであれば、安易にOHDで土地を契約してしまうと損することになるので注意が必要です。
逆に、元から「OHDで家を建てる！」と決まっているのであれば、なんら問題はないです。
最初にも書きましたが、土地は好立地なのが多いですからね。
建物プランの打合せ回数が決まっている
土地契約をしてから、ローンの選定・申請、土地引き渡しまで約1か月～1.5か月ほどです。
土地引き渡しの頃からいよいよ建物の設計打合せがスタートします。
この打合せですが、
- 打合せの回数は全部で7回
- 間取りに関する打合せは3回まで
- 3回目の打合せ結果で間取りは確定となり、このタイミングで設計の契約
- 以降の打合せでカラーや内装を確定させる
- もし追加の打合せが必要な場合は1回あたり35,000円の追加費用
- 以降の打合せで内装や外装、色の打合せを行う
という一部制約もありますので、注意が必要です。
家づくりとなると、「ああしたい」「こうしたい」と家族会議で意見が食い違うこともあるので、早期の段階から間取りについては考えておくことをお勧めします。
オプション料金の目安
OHDでは、最初から参考建物プランというものがあり、それをそのまま採用するのであれば追加費用は発生しません。
地盤改良工事費や残土処分費、外構工事費などの附帯工事費などの費用も含まれています。
間取りに関しても、例えばキッチンやトイレの場所を変えたりするなど、場所の変更に伴う間取りの変更についてはお金はかかりません。（水回りを1階→2、3階に移動となると追加費用は掛かります）
但し、せっかくの家づくりですから、オプション全くなしとはならないと思います。
主要なオプションについて
家の構造や外構に関するオプションだと、
- 耐震等級1→2： 約30万円
- 制震システムGVA： 約70万円～90万円
- 断熱材のグレードUP： 約15万円
- シーリングのグレードUP： 約35万円
- 屋根のグレードUP： 約5万円
などで、もしこれらを全部含めるとなると約200万円弱です。
ここに、キッチンをIHにしたり、カップボードを付けたり、フローリングを良いものにしたり、凝り出すと止まりません・・・
オプション料金としては200万円ほどは見ておくと、最終金額が出た時にびっくりしないと思います。
オープンハウス・ディベロップメントで家を建てる時の注意点まとめ
まとめると、
- OHDの土地は好立地なのが多い
- 他ハウスメーカーも考えているのであればOHDだと損するかもしれない
- OHDで進めるなら、早い段階から間取りを考えるなど準備しておいた方がいい
- オプション料金としては、200万円程度は見ておいた方がいい
私は事前の下調べが足りなくて、「ええ？そうだったの？」ということが多かったので、当初予算からは金額UPしてしまいました・・・
後悔のない家づくりをするために、下調べは大事です！