オープンハウス・ディベロップメントで家を建てる時の注意点

私がオープンハウスから紹介された物件はオープンハウス・ディベロップメント(OHD)のもので、建物参考プラン付きの土地というものでした。

この建物参考プランの金額を出せば追加費用なく家が建てれるというものです。ただ「このプランのままで大丈夫です!」という人は恐らくいなくて、この建物参考プランをベースとして、間取りの変更やオプションで各所のグレードを上げるといったことをして家を建てることになります。

私は、土地の契約は済んでこれから建物の設計を始めるという段階で、

とらまる
このままOHDで進めていいのかな?
他のハウスメーカーのほうが良かったりしないかな?
てかもう土地の契約はしちゃったし…

こんな感じで悩み始めました…

最終的にはOHDに決めてお願いすることにしたのですが、ここに至るまでにはもういろいろと悩みましたよ。

今回は、私と同じようにOHDで家を建てようかどうか悩んでいる人向けに、注意点としていろいろと情報をお伝えできればと思います。

そもそもハウスメーカーは変更できる!

土地の契約と建物の契約は別なので、土地はOHD、建物は他ハウスメーカーとすることは可能です。

もし他ハウスメーカーにお願いするのであれば、OHDと設計請負契約をする前までにすることが望ましいです。それより後にすると設計契約でお金をいくらか払ってしまいますので確実に損をしてしまうからです。

ただ変更はできますが、ここで大きな落とし穴があります。

土地の値段には建物分の利益が上乗せされている

一般的にローコスト住宅を建てるにしても、建物の価格としては1,600~1,800万円程度はかかってくるものです。

ですが、OHDの建物価格はHPにもある通り、1,200万円~1,500万円とあるので約400万円ほどOHDは安いという計算になります。

OHDは年間上棟数が多いというスケールメリットを活かして、建築資材の大量発注による徹底したコストダウンをしているわけですが、それでもこの価格はとても安いです。

OHD以外にも他のハウスメーカー数社に相見積もりをお願いしましたが、皆口を揃えて「この値段ではできません」と言われました。

では、その安さはどこから来るのか?

建物分の利益を土地の値段に含めていると思われます。

他のハウスメーカーからもそう言われたので、多少盛っているとこはあれど、大きく間違っていることはないと思います。

ハウスメーカーを変更したら確実に損はします

土地に建物分の利益を多かれ少なかれ含まれているので、土地の契約が済んだ時点でOHDとしては利益が出ているということになります。

つまり、

  • OHDでこのまま家を建てる場合
    → 建物の設計で追加オプションを選んでもらえれば、OHDとして更なる利益が狙える!
  • OHD以外で家を建てる場合
    → 既に建物分の利益は確保してあり、契約解除の違約金なども含めてOHDは損はしない!

というOHDが決して損することがないようなシステムになっています。

まあ、会社とは利益を追求するものであって、慈善事業ではありませんのでしょうがありません。

とらまる
これがお前のやり方かーーーー!!

ハウスメーカーの変更は慎重に!

ここでの注意点を整理します。

POINT もし既に土地の契約をされてしまった方は、ハウスメーカーの変更によって少なからず損をすることになるかも

POINT 他ハウスメーカーも悩んでいるのであれば、安易にOHDで土地を契約してしまうと損するかもしれませんので注意

ただ逆を言えば、元からOHDで家を建てたいと決まっているのであれば問題ありません。

土地+建物のトータルでは損をしているなんてことはなく、他のハウスメーカーよりも安く家を建てることができるので逆にお得なのではとも思います。

 

また、OHDの土地は好立地なものが比較的多いと思います。

当然ですが、都心に近くなればなるほど土地の値段は上がりますし、駅近なども同じく好立地ということで土地の値段は高いです。

というのもOHDは利便性の良い土地を潤沢な資金力でドーンと買い細かく区画を分けて、好立地であっても手の届きやすい価格帯で販売しています。

土地が小さい分、建物は上に伸ばして3階建てとすることで広さを確保しています。

OHDの土地は狭小地であるが立地は良いですので、私がOHDに決めた理由の一つです。

どのように家づくりが進んでいくのか?

建物プランの打合せ回数は7回まで

土地契約をしてから、ローンの選定・申請、土地引き渡しまで約1か月~1.5か月ほどです。

土地引き渡しの頃からいよいよ建物の設計打合せがスタートです。1回あたり約2時間でいろいろと決めていくのですが、結構あっという間に過ぎてしまいます。

ここでの注意点として、建物プランの打合せ回数は7回までと決まっていることです。ここで、設計が固まらない場合は1回あたり35,000円の追加費用が発生することになります。

打合せ1回目~3回目まで

ここでは、主に間取りの打合せを行います。

例えば、キッチンを北側から南側に移動したい、トイレを増やしたい、バスルームは3階にしたい、などなど主に設計図面に書くようなことはこの中で決めなければなりません。

3回目の打合せ結果で間取りを確定させ、このタイミングで設計の契約を交わすことになります。

つまり、この段階で間取りが決まらなければ、冒頭で述べたように追加打合せとなります。

打合せ4回目~7回目まで

ここでは、外壁の色だったり、床や壁のデザイン、キッチンの選択などを、設計士ではなくインテリアデザイナーの方と一緒に決めていきます。個人的にはここが一番楽しかったです。

この段階でキッチンメーカーを決めるので、打合せとは別にショールームに見に行ったりしました。

人によっては、カーテンや壁紙なども決めるかと思います。

 

ここまでで分かる通り、OHD側から提案を受ける受け身ではなく、こちら主導で希望のプランや間取りなどを事前に考えてからOHDとの打合せに臨むというスタイルでないと、OHDは向いてないと思います。

 

オプション料金の目安

OHDは参考建物プランというものをベースにカスタマイズをしながら間取り・設計をするのですが、オプションという形で自分好みに変更することができます。

ちなみに、以下のような点は建物参考プランに含まれていますのでご安心ください。

  • 間取りの場所変更
  • 地盤改良工事費
  • 残土処分費
  • 外構工事費など附帯工事費

間取りの場所変更について補足すると、例えばキッチンの場所を北側にしたい、クローゼットの場所を変更したいなど、模様替えレベルの話であれば追加費用は発生しません。例えば、トイレを追加する、間取り構造を大きく変更するといった場合に追加費用が発生するということになります。

注意点としては、水回りを上階に移動する場合は追加費用が掛かるという点ですね。

費用を最小限に抑えたい方はオプションを選択しなければいいのですが、夢のマイホームですからそれは難しいと思います。

とらまる
夫婦喧嘩の原因になるよ!

 

主要なオプションについて、家の構造や外構に関するオプションだと、

  • 耐震等級1→2: 約30万円
  • 制震システムGVA: 約70万円~90万円
  • 断熱材のグレードUP: 約15万円
  • シーリングのグレードUP: 約35万円
  • 屋根のグレードUP: 約5万円

などで、もしこれらを全部含めるとなると約200万円弱です。

ここに、キッチンをIHにしたり、カップボードを付けたり、フローリングを良いものにしたり、凝り出すと止まりません・・・

オプション料金としては300万円ほどは見ておくと、最終金額が出た時にびっくりしないと思います。



オープンハウス・ディベロップメントで家を建てる時の注意点まとめ

まとめると、

  • OHDの土地は好立地なのが多い
  • 他ハウスメーカーも考えているのであればOHDだと損するかもしれない
  • OHDで進めるなら、早い段階から間取りを考えるなど準備しておいた方がいい
  • オプション料金としては、200万円程度は見ておいた方がいい

 

私は事前の下調べが足りなくて、「ええ?そうだったの?」ということが多かったので、当初予算からは金額UPしてしまいました・・・

後悔のない家づくりをするために、下調べは大事です!