大暴落中だからこそ考えるJ-REITの買い時タイミング

現在、コロナショックで株価が大暴落していますが、その中でも気になっているのがJ-REIT（Jリート）です。

コロナショック前と比べて半値ほどに下落して分配利回りも上がり、今は絶好の買い場なのではと感じています。

そこで今回は、

• J-REITって何？
• J-REITを買いたい理由
• J-REITの買いタイミング

これらについて、まとめていきたいと思います。

J-REITって何？

J-REIT

REITとはReal Estate Invetment Trustの略で、

• 投資家からお金を集める
• 集めたお金で不動産（ビルや商業施設など）に投資（保有・運用）
• 不動産の家賃収入や売買益を投資家に分配

という仕組みの金融商品です。

この仕組みは元々はアメリカで生まれたもので、日本ではJAPANのJを頭に付けてJ-REITと呼びます。

東証リート指数

東京証券取引所に上場している全てのREIT銘柄を対象にした指数（インデックス）です。

J-REITのメリット

メリット１：少額から不動産投資ができる

もし実物不動産に投資をする場合はまとまったお金が必要となるので、銀行から数千万円というお金を借りることになるので、個人にはハードルがめちゃくちゃ高いです。

しかしJ-REITであれば間接的に不動産を所有する形で、数千～数万円の少額から不動産投資をすることができます。

また、物件管理なども当然しなくて良いので、気軽に始められます。

メリット２：複数の不動産への分散投資ができる

個人で所有できる実物の不動産としては数えるくらいが限度です。その場合、空室リスクや経年劣化、地震などの影響を受けると大ダメージとなります。

一方、J-REITでは投資家から集めた莫大なお金で多くの不動産に投資を行っていきますので、そうしたリスクを分散させることができます。

リスクを減らすには何でも分散投資するのが一番です。

メリット３：流動性が高い

実物の不動産を所有しようとするなら、手続きやら何やらで時間とお金をかけて手に入れることになります。なので、欲しいと思ったり、売ろうと思ったりしても大変なわけで、最悪の場合、せっかくのチャンスも掴み損ねるかもしれません。

その点、J-REITでは株と同じようにリアルタイムにその時の市場価格で取引することができます。

有事の際なんかは特に、この流動性は大事です。

メリット４：分配利回りが比較的高い

一般的に会社が利益を上げると法人税がかかり、内部留保して残ったお金を配当に回すことになります。

一方、J-REITの場合一定の条件を満たせば法人税がかからなかったり、内部留保もないので、収益のほとんどが分配金として投資家に還元されます。

また、投資信託ということで、だいたい年2回くらい分配金が出ます。

J-REITを買いたい理由

理由１：過去の大暴落と同じくらい下落している

現在、コロナショックを引き金として世界的に株価の大暴落を起きており、これにつられてJ-REITにも暴落が起きています。

引用元：ニッセイ基礎研究所のコラム（https://www.nli-research.co.jp/report/detail/id=64017?site=nli）

現在のコロナショックでは2020/3/17時点でJ-REITの価格が▲32%下落しています。

2020/3/19には、東証REIT指数が前日比▲18.51%という指数算出開始以来で最大の下落率を記録しました。

過去の大暴落ではどのくらい下がったのか見てみると、

• リーマンショック（▲65%）
• 東日本大震災（▲30%）
• チャイナショック（▲24%）

ということで、リーマンショックに次ぐ2番目の下落率という状態です。

コロナショックはまだ収束したわけではないので、これからまだ下げることでしょう。

理由２：NAV倍率が1倍割れ

NAV（Net Asset Value）とは純資産価値のことで、NAV倍率は現在の価格に対してどれくらいの純資産があるかを示す指標で、株のPBRに近い概念になります。

NAV倍率が1より小さければ、純資産よりも価格が安いことを示しており、割安だと判断できます。

2020/3/19時点でREIT平均NAV倍率は0.61となっており割安な状態になっています。中には、0.3を下回っているものもありました。

理由３：分配金利回りが6%越え

不動産投信ポータルによると、2020/3/19時点でREIT平均分配金利回りは6.74%となっています。

国内上場企業の平均利回りが約2%と言われていますから、とても高いですよね。

そのため、インカムゲイン目的としてもとても魅力的なわけです。

気になるJ-REIT銘柄

私が気になっているJ-REIT銘柄ですが、抽出条件として、

• 時価総額が1,000億以上
• 分配金利回りが6%以上

これらの条件でフィルタしたのがこちら↓です。

上記は2020/3/19時点の内容になります。

J-REITを買うタイミング

今までJ-REITの魅力を書いてきましたが、一番重要なのがJ-REITをいつ買うかという点です。

先に結論から言うと、今急いで買う必要はなく、半年後から1年後後を目処に価格が落ち着き始めた時に買い始めることにしようと思います。

具体的な理由としては以下の2つです。

リーマンショックの時は約半年後から不動産価格が下落

現在J-REITの価格が暴落していますが、実物不動産の価格には反映されていません。

リーマンショック時はJ-REITが暴落して約半年後ぐらいから、実物の不動産価格も下落していったそうです。

つまりまだまだ下げる可能性があり、今の安値に釣られて急いで買う必要はないということです。

底値を狙うなんて欲張らず、底値＋10～20%を狙う

J-REITも株と同じく「安い時に買う」が基本なので、今のコロナショックでの底値を狙い打つことができれば一番効果的な投資となります。

ただこの底値はプロの投資家だって分かりません。しかも、私のような株をちょっとかじったような新米には尚更です。（まあ、もし分かっていたら今頃億万長者だらけですが）

なので、底値なんて欲張らずに、底値から10%～20%ぐらい高値掴みしてもOKという気持ちで、投資タイミングを伺っていきたいと思います。

下がり始めと上がり始めを掴めればいいので、底値狙い時と比べてチャンスは2倍です！

半年から1年後にJ-REITを買いたい！

今回のコロナショックは人生で数回しか経験できない歴史的な大暴落で、こうしたピンチだからこそ、資産を増やす絶好のチャンスだと思っています。

なので、その資産を増やす手段の一つとしてJ-REITも選択肢に入れて、日々市況をウォッチしていこうと思います。

※あくまで投資は自己責任ですので、当記事の内容で発生した一切の責任は負いません。