【住宅ローン】変動金利を選んだ理由・メリット

2019年5月12日住まい住宅ローン, 資産運用

私もついに家を買うことになり、住宅ローンをどうするかという悩みが出てきました。

  • 変動金利?
  • 固定金利?
  • フラット35って何? etc

何千万という額のお金を借りるわけなので、たった数%、0.数%違うだけで総支払額が何百万円と違ってきます。

いろいろと悩んだ結果、私は「変動金利」を選びました!

今回は、そんな変動金利を選んだ理由・メリットについて、まとめたいと思います。



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住宅ローンの種類

住宅ローンを選ぶ上でどんな種類のローンがあるのか、まずは簡単におさらいです。

【変動金利】

  • 定期的に金利の見直しが行われる住宅ローン
  • 固定金利に比べて、とにかく金利が安い
  • 将来金利が高くなるかもしれないリスク

【固定金利】

  • 3年、5年、10年といった期間では金利が変わらない住宅ローン
  • 変動金利に比べて、金利が高い
  • 選んだ期間中は金利が変わらないため、資金計画が立てやすい

【フラット35】

  • 民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する全期間固定金利の住宅ローン
  • 金利は他に比べて高い
  • ローン完済する最後まで金利が変わらないためとても安心


「変動金利」を選んだ理由

変動金利は今、底値の状態

2016年1月に日銀がマイナス金利を導入してから、住宅ローンの金利は低水準となっています。

平成元年は約6%だった金利も、令和元年では約2.475%です。

最終的な適用金利は、りそな銀行にお願いして私の場合は0.47%でした。

住宅ローン金利がマイナスになることはさすがにありえませんので、適用金利が1%を切っている今の状態は底値です。

これを固定金利やフラット35にすると1%を超えてくるので、この差は大きいですね。

ローン返済開始直後の金利は返済額に大きな影響

住宅ローンの借入額が4,000万円だとすると、最初の1年目にかかる利子は、

  • 金利3%の場合、120万円
  • 金利2%の場合、80万円
  • 金利1%の場合、40万円
  • 金利0.5%の場合、20万円

こんな感じで、1%違うだけで40万円も払う利子が変わってきます。

つまり、ローン残高が一番残っているは返済開始直後ですから、1年目~10年目くらいの最初に適用される金利は低ければ低いほど、後の返済額にめちゃくちゃ影響してくるということです。

金利が低ければ支払元本の減るスピードも速いので、もし将来的に金利が上がったとしても支払元本が減っているので支払う利子もそこまで増えません。

5年ルール・125%ルール

変動金利で怖いのは、将来金利が上がるかもしれないというリスクです。

そこで、変動金利にはもし急激に金利が上がったとしても皆が困らないように「5年ルール」「125%ルール」が作られています。

  • 【5年ルール】
    金利は半年ごとに見直されるが、金利ががどんなに変動しても、返済額は5年間変わらない。
  • 【125%ルール】
    返済額は5年ごとに見直しされるが、どんなに金利が上がっても、今までの返済額の125%までしか上がらない。

注意点として、この2つのルールで支払う金額が抑えられる訳ではなく、先送りとなっていることです。

支払額はそこまで増えなくとも金利が上がっているので、利子の割合が増えて、元本が減らないという状態なんです。

ただ、この2つのルールのおかげて、月々のローン返済額が急激に上がることは回避できます。

なので、その間にもっと安い利率の銀行に乗り換えるとか、一旦、固定金利に切り替えるとかをすれば、リスクを抑えることは十分可能です。



金利が低い間は「変動金利」がおすすめ

まとめると、

  • 選んだ住宅ローンは「変動金利」
  • 2019年現在、住宅ローンは超低水準の状態
  • ローン返済直後ほど金利は低いほうがいい
  • 変動金利の場合「5年ルール」「125%ルール」がある

ただ、変動金利は最終支払額が少ない分、リスクを抱えることになります。

固定金利やフラット35は、そのリスク分を金利という形で先に支払っているということです。

リスクをとって変動金利とするか、安心を先に買う固定金利・フラット35とするか、ここが変動金利か固定金利を選ぶかの境界だと思います。

自分のライフプランに合わせて決めましょう。

住宅ローンを返していく上での戦略・注意点についてまとめた記事はこちら。

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2019年5月12日住まい住宅ローン, 資産運用