【住宅ローン】損しないための戦略を考える

住まい住宅ローン

住宅ローンを借りる・返していく上で、どうしたら無駄なく、効率的にお金を返していけるのか、自分なりにいろいろと考えてみました。

これから、

  • 住宅ローンを借りようとしている人
  • 住宅ローンをどう変えそうか悩んでいる人

の参考になれば嬉しいです。

ちなみに、私は住宅ローンの金利は「変動金利」にしました。

変動金利を選んだ理由は、こちらの記事をどうぞ。



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団体信用生命保険は特約なしで金利を安くするべし

住宅ローンを借りるなら、団体信用生命保険(団信)に入ることになります。

これは、もしローン返済する人が病気やケガ、または死亡してしまった場合に、残りのローンを免除してくれるという保険です。

私が融資してもらったりそな銀行では、

  • 特約なし(一般団信)
  • 3大疾病保障特約付(一般団信 + 0.25%)
  • 特定状態保障特約付(一般団信 + 0.30%)

この3種類がありました。

団信といっても保障の種類がいくつかあり、保障内容が充実していればいるほど、その分住宅金利ローンが高くなってきます。

住宅ローンで3,000万円、4,000万円という大金をいざ借りるとなると、先々がすごく不安になってくるので、保障内容が充実したものは良く見えてくるんですよねー。

でも、私は特約なしを選びました。

この理由をいくつか書いていきます。

とにかく金利を安くしたい

特約をつけるかどうかで、金利が結構変わってきます。

特約をつけると、金利が0.25~0.30%高くなります。

例えば、もし4,000万円の家を35年で各金利で住宅ローンを組むと総支払額は次のようになります。

  • 金利0.50%:約4,361万円
  • 金利0.75%:約4,549万円(+188万円)
  • 金利0.80%:約4,587万円(+226万円)

これは各種手数料や、35年金利が変わらない場合としてシンプルに計算してみたところ、「特約あり」と「特約なし」とでは、総支払額が約200万円ほど変わってくるという結果になりました。

今後、金利が高くなってくることが想定されるので、この差はさらに増えることになります。

コストパフォーマンスが悪い

この団信って、もし万が一のことがあれば、住宅ローン債務残高が【0円】になりますよっていう保険です。

となると、保障される金額が一番高いのはローン返済開始直後で、年々この保証額は低くなっていくわけです。

事故系はたしかにいつ起きるか分かりませんが、病気系は40代、50代になってから出始めます。

40代、50代になって「特約つけてて良かったー」なんて思う日がくるかもしれませんが、その頃にはローンを半分以上返しているわけで、あんまりうま味がないです。

また、多くの人は団信とは別に生命保険にも入っていると思いますので、そっちの保障を手厚くすればいい話ですよね。

そもそも保障内容に該当する確率は低い

特約の保障となるケガや病気の内容を見ると「そんな状態になることってあまりなくない?」って感じました。

例えば、

  • 視力を失った
  • 聴力を失った
  • 手の指を失った
  • 要介護状態が180日間継続した場合 etc

これらの状態になってしまう可能性はなくはないのですが、お金に余裕がない中でそこまで必要かなと思います。

となると、別にかけてる生命保険で賄えると判断しました。



頭金は最小限でフルローンで借りるべし

マイナス金利の影響もあって、今の住宅ローン金利はめちゃくちゃ安いです。

ここまでの低金利でお金を借りられるってそうそうありません。

例えば、

  • 横浜銀行教育ローン:
     年利1.7%~2.7%
  • 横浜銀行マイカーローン:
     年利1.7%~2.7%
  • 三菱UFJ銀行カードローン:
     年利1.8%~14.6%

このように、住宅ローン金利がいかに低いのかが分かります。

なので、無理して頭金を出すくらいなら、私は借りられるだけ借りたほうがいいと思います。

将来何が起こるか分かりません。

子供ができるかもしれませんし、車を買うかもしれませんし、どこか海外旅行とかに行くかもしれません。

万が一に備えて、ある程度のお金は蓄えておくべきです。

ここで、私としては単にお金を貯金するだけでなく、投資に回すことをオススメします!

例えば、今私がやっている投資信託(インデックスファンド)は、平均利回りが約5%です。

つまり、0.数%の金利でお金を借りる一方、住宅ローン金利を上回る利回り(5%)で資産運用を行えるんです。

これ、めちゃくちゃ賢くないですか?

資産運用の一つの方法として、

「頭金とする予定だったお金を、住宅ローン金利よりも高い利回りで投資をする」

こんな方法も全然アリなんではないでしょうか。



繰上返済のタイミングは10年待つべし

住宅ローンを返すにあたって、繰上返済を考えている方は多いと思います。

繰上返済をする場合は、タイミングが大事になります。

ただ、タイミングを間違えると、損をしてしまいます。

住宅ローン減税は約10年間、ローン残債額に対して何パーセント補助って形で受け取れます。

またもし、会社で住宅購入補助制度なんかある場合もだいたい同じかと思います。

つまり、最初の10年くらいは繰上返済すると損をしてしまうかもしれないというわけです。

ボーナス返済も同様にせずに、貯金するか投資に回しておいたほうが良いですね。



住宅ローン戦略は大事

住宅ローンをどのように組んで支払いをしていくのかという戦略次第では、支払額を減らせることもできるし、増えてしまうかもしれません。

家を買うって普通は人生に一度きりなので、失敗しても次に挽回するチャンスがありません。

なので、家を買う前の情報収集が本当に大事だなと、家買ってみてよく分かりました。

これから家を買おうとされている方の参考になれば嬉しいです。

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